Odpowiedź na postawione w tytule pytanie nie jest wcale taka prosta, bo w polskim systemie nie obowiązuje jedna, uniwersalna definicja powierzchni użytkowej lokalu, która znalazłaby zastosowanie w każdej sytuacji. Agencja architektoniczna z Warszawy próbuje rozjaśnić związane z całą sprawą aspekty prawne.
Jak podkreśla Maciej Balcerek z agencji architektonicznej Perfect Space, na gruncie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych mianem powierzchni użytkowej określa się: „powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych”. Przy czym, za kondygnację uważane są również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Z kolei w ustawie o ochronie praw lokatorów powierzchnia użytkowa została zdefiniowana jako: „powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania”. Przy jej pomiarze nie uwzględnia się powierzchni: balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, a także piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Agencja architektoniczna o powierzchni lokalu użytkowego
Wielkość powierzchni ma zasadnicze znaczenie nie tylko przy określaniu ceny lokalu, ale także wysokości ponoszonych opłat eksploatacyjnych. Sposób jej pomiaru zależy od tego, w jakim celu jest dokonywany. Może przynieść różne wartości, w zależności od tego, jaka metoda zostanie przyjęta. Obecnie równolegle obowiązują dwie normy pomiaru powierzchni i kubatury:
- norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”;
- norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.
Zdaniem eksperta z agencji architektonicznej, pojawiają się istotne wątpliwości w zakresie równoległego obowiązywania dwóch norm. Deweloperzy przyjmują różne metody pomiaru, co może prowadzić do znacznych rozbieżności. Tzw. ustawa deweloperska wprawdzie nakłada na przedsiębiorcę obowiązek określenia w umowie sposobu pomiaru powierzchni lokalu oraz rozmiaru dopuszczalnej różnicy pomiędzy jego powierzchnią deklarowaną a powierzchnią rzeczywistą, jednak nie precyzuje stosowanej normy pomiaru.
Przedmiotowa kwestia została uregulowana na gruncie Prawa budowlanego. Na deweloperze spoczywa obowiązek zastosowania Polskiej Normy PN ISO 9836:1997 m.in. przy dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali, uwzględnianych w oświadczeniu kierownika budowy, stanowiącym załącznik do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego.
Powierzchnia projektowa a powierzchnia rzeczywista
Czy powierzchnia deklarowana przez dewelopera zawsze odpowiada powierzchni rzeczywistej? Proces budowlany jest na tyle złożony, że jest to w zasadzie niemożliwe. Agencje architektoniczne wyróżniają dwie powierzchnie: projektowaną oraz powykonawczą, które z przyczyn technicznych nie zawsze są takie same.
W celu ujednolicenia praktyki w ramach współpracy z konsumentami, Polski Związek Firm Deweloperskich przyjął Kodeks Dobrych Praktyk, którego suplement stanowi Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej. Jeden z jego zapisów określa dopuszczalną różnicę 2% pomiędzy powierzchnią projektowaną a powierzchnią rzeczywistą, stwierdzoną pomiarami powykonawczymi.
Powyższe rozwiązanie zostało zakwestionowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Po trwającym kilka lat sporze, jego legalność została jednak potwierdzona przez Sąd. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że różnica jest dopuszczalna w sytuacji, gdy wynosi nie więcej niż 2%, a w umowie przewidziano transparentne zasady zmiany ceny. Zasadność takiego rozwiązania została potwierdzona w opinii zespołu biegłych z Politechniki Gdańskiej, którzy przyjęli, że dopuszczalne różnice w niewielkich lokalach w budynkach murowanych mogą sięgać nawet 4,3 %.
Konsekwencje przyjętej granicy tolerancji wciąż pozostają przedmiotem debaty. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi Rejestr Klauzul Niedozwolonych, do którego zostało wpisane postanowienie dotyczące zakazu uzależniania ostatecznej ceny lokalu od okoliczności, o których konsument otrzymuje informację dopiero po podpisaniu umowy. Co do zasady przyjmuje się, że umowa, która dopuszcza taką różnicę, powinna zawierać także postanowienia umożliwiające skorygowanie warunków cenowych. Nie może nieść za sobą negatywnych konsekwencji dla konsumenta.
Maciej Balcerek z agencji architektonicznej Perfect Space zaznacza, że analiza postanowień umowy jest dokonywania w świetle okoliczności konkretnego przypadku i nie zawsze gwarantuje rozstrzygnięcie korzystne dla konsumenta. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 12 września 2014 roku, „postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji podwykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta”.
Źródła:
-
ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 z późn. zm.; „u. p. l.”, „ustawa o ochronie praw lokatorów”);
-
ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 z późn. zm.; „Prawo budowlane”);
-
ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1468; „ustawa deweloperska”);
-
ustawa z dnia 27 września 2013 roku o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1184 z późn. zm.; „ustawa MdM”);
-
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 roku, sygn. akt I CSK 624/13;
-
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 roku, sygn. akt VI ACa 831/15.
Artykuł opublikowany dzięki PerfectSpace.pl